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SURFACE UTILE, SURFACE PONDÉRÉE, SURFACE HABITABLE

Mesurer la surface de sa maison ou de son appartement est une étape indispensable dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Cela permet notamment de réaliser une estimation fiable et de transmettre des informations précises aux futurs acheteurs.

De nos jours, il est parfois difficile de s’y retrouver dans le large panel de surfaces : la surface habitable, la surface Loi Carrez, la surface utile, la surface pondérée….

Chez Commentvendresamaison.fr, nous avons donc décidé de vous faire une synthèse des méthodes de calculs de la surface d’un bien immobilier.
Il en existe plusieurs, qui dépendent de la destination du bien et de ses caractéristiques, il convient donc de choisir la ou les méthodes les plus adaptées.

1. L’universelle, la surface habitable

La surface habitable, qu’est-ce que c’est ? Nous ne pouvions pas évoquer le sujet du calcul de la surface de votre maison ou de votre appartement sans commencer par évoquer la surface habitable. On la retrouve partout, elle est généralement calculée pour tous types de maisons ou d’appartements.

C’est une surface que l’on peut qualifier d’universelle, car la plupart des acheteurs savent à quoi elle correspond. Ainsi, il faut la mentionner dans le cadre de la vente de sa maison, qui n’est pas soumise à la Loi Carrez, et également sur les baux de location.

Néanmoins, la surface habitable est généralement mentionnée lors de la vente d’un appartement, pour information, même si la surface légale est la Loi Carrez. Cette surface permet également de calculer le loyer lorsque celui-ci est plafonné par une réglementation fiscale spécifique.

Son calcul est simple : elle correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (ou surface de plancher) auquel il faut retirer les espaces que l’on peut qualifier de non habitable.

Les espaces non habitables sont les suivants :

  • Les murs et cloisons
  • Les marches et cages d’escaliers
  • Les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres
  • Les surfaces dont la hauteur est en deçà de 1,8 mètre
  • Les annexes (combles non aménagés, balcons, caves et sous-sols, garages, ateliers, espaces extérieurs privatifs et vérandas).

2. La légale, la surface Loi Carrez

Depuis 1996, la loi Carrez permet de protéger les acquéreurs d’un bien immobilier. Le calcul de cette surface, réalisé par un diagnostiqueur, est nécessaire uniquement lors de la vente de sa maison ou de son appartement lorsque celui-ci appartient à une copropriété. La mention de cette surface doit impérativement se trouver dans l’avant contrat ainsi que dans l’acte authentique.

A la différence de la surface habitable, la surface loi Carrez permet de mesurer l’ensemble des surfaces privatives aux logements, que l’on pourrait qualifier de closes et couvertes. Ce calcul est donc plus étendu que la surface purement habitable du logement.

La véritable différence entre surface loi Carrez et surface habitable réside donc dans la prise en compte des surfaces annexes. La loi Carrez permet d’ajouter à la surface habitable du logement la surface des annexes suivantes : les sous-sols (hors caves et parking), les combles non aménagés et les greniers, les vérandas et loggias.

En copropriété, la création d’une loggia ou d’une véranda, peut être un véritable atout lors de la vente de sa maison ou de son appartement. Cela permet d’augmenter la surface loi Carrez de son logement, sans réaliser de travaux trop important, et par conséquent de mieux le valoriser.

Ce genre de travaux peut être particulièrement avantageux dans les zones où les m² se vendent à prix d’or, par exemple, lorsque l’on souhaite vendre son appartement dans l’hyper centre de Toulouse.

Cette surface est une valeur de référence lors de la vente de son bien immobilier. Le vendeur s’engage ainsi de la contenance de celui-ci dans l’acte authentique. Une marge d’erreur de 5% est prévue par la loi mais tout dépassement peut permettre à l’acquéreur de bénéficier d’une réduction du prix au prorata des m² de surfaces manquants.

3. L’équilibrée, la surface utile

La surface utile est une méthode de calcul plutôt savante et qui a un intérêt uniquement pour les personnes souhaitant acheter un bien immobilier neuf et souhaitant bénéficier d’une loi de défiscalisation, telle que la loi Pinel. Une personne qui souhaite vendre sa maison ou son appartement n’a, en général, pas besoin de calculer ce genre de surface.

Néanmoins, cette méthode peut-être également utilisée par les bailleurs sociaux et certains promoteurs qui commercialisent des logements à prix maitrisés.

Ainsi, cette méthode permet de prendre en compte une partie des annexes privatives, tout en les pondérant, et de les ajouter à la surface habitable du logement.

Le calcul est donc le suivant : on ajoute, à la surface habitable, 50 % de la surface des caves, sous-sols, ateliers, celliers extérieurs, combles et greniers aménageables, loggias, balcons et vérandas. Au maximum, ces 50% peuvent représenter 8 m² soit 16 m² de surface avant l’abattement.

Il existe plusieurs subtilités de calculs tels que le plafonnement de la surface des terrasses à 9 m² ou la modalité de calculs de la surface d’un garage. Cell­es-ci sont toutes explicitées sur le site de légifrance.

La surface utile est enfin largement utilisée par les professionnels de l’immobilier de bureaux.

Ainsi, la surface utile nette correspond à l’espace dédié uniquement au travail, il ne comprend, entre autres, pas les couloirs, les escaliers, les locaux communs et les sanitaires. Cette information peut être utile à un particulier qui souhaite vendre sa maison à laquelle est accolé un local professionnel.

4. La collective, la surface pondérée

La surface pondérée, à ne pas confondre avec la surface utile, est une méthode utilisée par les syndics de copropriété.

L’objet du calcul de la surface pondérée est de répartir entre les copropriétaires les charges collectives de la manière la plus juste possible. Ainsi, il va de soi qu’une personne résidant au rez-de-chaussée ne paye pas la même quote-part d’entretien de l’ascenseur que son homologue du 5ème étage.

Ce calcul est réalisé par le syndic de copropriété qui va appliquer à une surface de référence (surface habitable, loi carrez ou autres) un certain nombre de coefficients (étage, orientation, position dans la résidence, type, etc.). Ces coefficients permettent d’apprécier l’usage des équipements communs par le résident, et ainsi de lui répercuter les charges.

Pour illustrer ces propos, une famille logeant dans un T4 au dernier niveau devra s’acquitter d’une proportion de charges plus importantes (exprimée par un coefficient supérieur) du fait du nombre d’occupants du logement ainsi que de l’usage proportionnel des différents locaux communs (poubelles, allées et venues dans l’ascenseur, utilisation des espaces verts, etc.).

Le résultat de ce calcul s’exprime généralement en 1 000ème, que l’on peut également nommer tantième. C’est une donnée importante à fournir aux acquéreurs lorsque l’on souhaite vendre sa maison ou son appartement en copropriété. Ainsi, cela leur permettra de connaitre la part de leur achat au sein de la copropriété ainsi que la proportion de charges, desquels ils devront s’acquitter. En cas de travaux importants, cette répartition peut avoir un vrai impact sur le coût de ceux-ci pour le propriétaire.

Ainsi, si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement en copropriété, il convient de vous rapprocher de votre syndic ou de vous rendre à l’assemblée générale annuelle copropriété, même si nous savons qu’il ne s’agit pas d’une partie de plaisir ! Cela vous permettra de savoir si de gros travaux vont être entreprit, de connaitre leurs montants globaux et d’estimer le montant des charges liées au bien. Vous pourrez donc prévenir vos acquéreurs lors des visites de ces éléments et éviter bien des déconvenues.

5. La constructive, la surface de plancher

La surface de plancher est une unité essentiellement utilisée dans le secteur de la construction. Elle a été mise en place en 2011 afin de remplacer l’historique SHON. Cette surface est mentionnée sur l’ensemble des permis de construire comme valeur de référence.

Ce type de calcul de surface est rarement utilisé lorsque l’on souhaite vendre sa maison, néanmoins, il peut exister des cas concrets dans lesquels cette surface peut être intéressante.

Le calcul de la surface de plancher peut être utile lorsque l’on souhaite vendre un terrain à bâtir. Après analyse des règles d’urbanismes, on peut ainsi exprimer le potentiel d’un terrain en surface de plancher constructible. Ainsi, un terrain proposant un potentiel constructible de 100 m² n’aura pas la même valeur qu’un terrain permettant la construction d’une maison de 250 m², même si sa surface est identique.

Dans le cadre d’une maison existante sur un terrain, le potentiel d’agrandissement envisageable peut également s’exprimer en surface de plancher. Ainsi, vendre une maison pouvant être agrandie dans le futur est valorisable lors des visites.

Enfin, et si vous êtes particulièrement chanceux, vous pourrez peut être vendre votre maison à un promoteur. La surface de votre terrain sera pour lui moins importante que le potentiel de surface de plancher constructible. Il vous fera alors une offre d’achat sur la base de la surface projetée, ce qui permet dans la plupart des cas de vendre sa maison plus chère que sa valeur sur le marché des particuliers.