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PROMESSE DE VENTE OU COMPROMIS ?

PROMESSE DE VENTE OU COMPROMIS ?

La promesse unilatérale de vente : définition

La promesse de vente ou encore appelée « promesse unilatérale de vente » (PUV pour les habitués) est un acte notarié, à la différence du compromis de vente. Sa rédaction passe donc obligatoirement par un notaire, alors que le compromis est un document sous seing privé qui peut être signé entre deux particuliers voire même rédigé par un agent immobilier compétent.

La promesse de vente est un engagement unilatéral de la part du vendeur et uniquement de sa part. L’acheteur n’a, lui, pas d’obligation d’acheter, mais il est généralement prévu un dédommagement par le notaire pour le temps d’immobilisation du bien, appelée « indemnité d’immobilisation » qui revêt généralement la forme d’un dépôt de garantie de l’ordre de 5% déposé sur un compte séquestre géré par le notaire au moment de la signature. La somme ainsi déposée ne sera reversée au vendeur qu’à la fin de la transaction immobilière, le jour de la signature de l’acte de vente.

La promesse de vente prévoit donc en général le versement d’une provision sur un compte séquestre, en cas de rétractation. Cette rétraction peut intervenir sans frais dans les 10 premiers jours suivant la signature du document. Passé ce délai, l’acheteur n’est toujours pas « obligé » d’acheter, mais le versement de l’indemnité ne pourra être évité en dehors de la non réalisation des conditions suspensives (détaillées plus bas). Tout ou une partie de cette provision est versée au vendeur pour indemnisation du temps « perdu », pendant lequel le bien immobilier n’était plus en vente.

Les conditions suspensives d’une promesse de vente

Les conditions suspensives d’une promesse de vente est une liste de conditions à réaliser pour aller jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Ces conditions sont, en général, les mêmes d’un compromis, mais peuvent tout à fait varier en fonction de la situation du vendeur ou de l’acheteur (exemple : allongement de la durée pour l’accord du financement, ou au contraire suppression de certaines clauses en cas de financement cash). Les conditions détaillées ci-dessous, sont celles d’une promesse de vente « type » et ne sont pas répertoriées dans un ordre précis.

Dans une promesse de vente, la condition suspensive la plus importante est celle de la vérification de l’origine de propriété trentenaire. Le propriétaire, ou son notaire, doit retrouver et fournir à l’acheteur l’origine de la propriété détaillée de ces 30 dernières années. En général, cette preuve correspond aux actes notariés signés au cours de la période (acte de donation, de succession, ou de vente). Cette condition garantit donc que le vendeur est bien le propriétaire de l’immeuble en question et que personne, autre que l’acheteur, ne pourra venir en réclamer la propriété.

La promesse de vente d’une maison ou d’un appartement doit également contenir la condition de juste valeur. En effet, les différents documents tels que les titres de propriété antérieurs, pièces d’urbanisme, ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, de vices qui ne sont pas indiqués dans la promesse de vente d’une maison ou d’un appartement et qui auraient un impact sensible sur la valeur du bien immobilier vendu, ou qui le rendent impropre à sa destination (ex : destination d’habitation, de garage, de local commercial, etc.).

Exemple : existence d’une servitude de passage non utilisée en plein milieu du jardin qui, si un jour, si elle devait être utilisée de plein droit diminuerait de manière sensible la valeur du terrain. Restriction de l’utilisation ou diminution de la surface constructible, ou exploitable du terrain.

Dans la promesse de vente d’une maison ou d’un appartement, une condition concerne l’acheteur. C’est la condition du financement de l’acquéreur. Si ce dernier ne peut pas financer son bien sans crédit immobilier (ce qui est le cas dans 95% des cas) il doit faire valider son financement auprès d’un établissement bancaire. En cas de problème de financement, il doit fournir la preuve d’un ou plusieurs refus de financement de la part d’un établissement bancaire. Ce passage des conditions suspensives d’une promesse de vente d’une maison ou d’un appartement prévoit un montant, ainsi qu’un taux d’intérêt et une durée de financement maximum pour éviter que l’acheteur ne demande un montant dont il est sûr de se voir refuser l’emprunt, pour ainsi sortir de son achat et de ses obligations liées au compromis de vente sans avoir à verser d’indemnité au vendeur.

Également, dans le cadre d’un contrat de promesse de vente, le notaire, doit s’assurer que l’ensemble des dettes liées à l’immeuble soient soldées en amont ou à l’occasion de la vente du bien immobilier en question. Les dettes du vendeur ne pourront ainsi pas occasionner une demande de remboursement par ses créanciers, adressées au futur propriétaire du bien immobilier. En cas d’un montant de dettes supérieur à celui de la vente du bien immobilier, le propriétaire ou son notaire devra demander à la banque du vendeur, une mainlevée d’hypothèque sur les dettes immobilières propres à l’immeuble pour que la vente soit libérée de toute garantie immobilière. Ainsi l’acheteur ne se retrouveras pas débiteur des dettes de l’ancien propriétaire. Cette condition doit être également vérifiée par un état daté demandé au syndic de copropriété pour connaitre l’état du solde des dettes du propriétaire envers la copropriété.

Enfin, dans le cadre de l’achat d’un appartement ou d’une maison à usage de résidence principale ou secondaire, le bien immobilier doit être libre de toute occupation au moment de la vente. Cela signifie qu’il doit être non occupé par des personnes, mais également libre de tout objet non prévu dans le cadre de la vente. Cela évite à l’acheteur d’un bien de ne pas avoir des éléments entreposés dans son nouveau bien immobilier et que le désencombrement ne soit pas à sa charge.

Le délai moyen des conditions suspensives d’une promesse de vente est de 3 mois. Ce qui explique que la saison immobilière se joue au cours des mois de mai juin et juillet pour ainsi prévoir un déménagement au cours des mois de juillet août ou septembre et ainsi faciliter les changements d’école pour les enfants, mais aussi les démarches administratives et le déménagement pendant les congés.

Le compromis de vente : définition

Le compromis de vente ou encore appelé le « sous seing privé » est le terme le plus courant pour qualifier le premier rendez-vous que l’on a chez le notaire. Derrière ce terme se cache en fait la rédaction mais surtout la signature d’un accord synallagmatique (qui engage cette fois les deux parties ACHTEUR et VENDEUR) entre un propriétaire vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Ce document convient des étapes à suivre et surtout des conditions de réalisation (les fameuses conditions suspensives détaillées plus bas) de la transaction et planifie la signature d’un acte de vente (jour où le transfert de propriété se fait juridiquement).

Le compromis de vente peut être rédigé par « tout le monde », car il s’agit d’un document « sous seing privé », ce qui signifie juridiquement qu’il s’agit d’un simple accord privé et non pas d’un acte notarié. En revanche, il est fortement recommandé de passer par un notaire pour sa rédaction, afin de veiller au bon déroulement et à la bonne information des parties, c’est primordial pour réussir sa vente immobilière et éviter ainsi les retards, ou plus grave comme des vices cachés.

Les conditions suspensives d’un compromis de vente

Les conditions suspensives d’un compromis de vente sont sensiblement les mêmes que celles d’une promesse de vente car elles regroupent là aussi ces conditions :

  • L’origine de propriété trentenaire. Preuve de la propriété des 30 dernières années correspondant aux actes notariés signés (donation, succession, ou vente).
  • Confirmation de la juste valeur sans vice caché. Exemple : existence d’une servitude de passage non utilisée qui diminuerait sensiblement la valeur du bien immobilier.
  • La condition du financement de l’acquéreur qui doit valider son financement auprès d’un établissement bancaire.
  • La purge des dettes liées à l’immeuble en amont ou à l’occasion de la vente du bien. Les dettes du vendeur ne pourront ainsi pas être réclamées par ses créanciers à l’acheteur du bien immobilier.
  • Le bien immobilier doit être libre de toute occupation au moment de la vente sauf cas prévu (exemple : achat locatif avec bail en cours).

Le délai moyen des conditions suspensives d’un compromis de vente n’est pas plus court que celles de la promesse de vente (3 mois).

Les différences entre promesse de vente et compromis de vente

La première différence entre promesse de vente et compromis de vente vient de la nature même du document. La première est un acte notarié, donc obligatoirement rédigé par un notaire, alors que le compromis n’a pas cette obligation et peut être rédigé par n’importe qui.

La promesse de vente, à la différence du compromis de vente, a une date de validité. Elle devient donc caduc passée ce délai et le vendeur n’est pas tenu de vendre en cas de non réalisation des conditions suspensives. Le compromis quant à lui n’est pas aussi strict et permet de déborder quelque peu en termes de délai, même si, lui aussi, les prévoit. Pour ces deux documents il est toutefois possible d’éditer des avenants afin de prévoir un nouveau délai pour la réalisation des conditions suspensives et la signature de l’acte de vente définitif.