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FRAIS DE NOTAIRE DANS L’ANCIEN

FRAIS DE NOTAIRE DANS L’ANCIEN

Les frais de notaire dans l’ancien sont souvent confondus avec la rémunération du notaire, il s’agit d’un abus de langage. Nous le verrons dans cet article, car ces frais, appelés « frais d’acquisition » sont, pour leur plus grande partie, des taxes, aussi appelés droits d’enregistrement, perçues par l’état et dont le notaire n’est que le collecteur. Il est donc important de bien comprendre que tout ne finit pas dans la poche du notaire.

La composition des frais de notaire dans l’ancien

Les frais de notaire dans l’ancien constituent l’ensemble des frais que l’acheteur d’un bien immobilier doit verser au notaire le jour de la signature de l’acte définitif. En réalité, il s’agit d’un abus de langage car ces frais ne reviennent pas en totalité au notaire et sont composés de 3 éléments bien distincts : les droits de mutation, les débours et enfin la rémunération du notaire.

La partie la plus importante des frais de notaires est celle des droits de mutation, elle représente les taxes qui sont reversées au Trésor Public par le notaire. Elles sont elles-mêmes composées de la taxe de publicité foncière, des frais du conservateur des hypothèques, de la TVA, et des frais de timbres fiscaux. Ils représenteraient, en général, près de 80% du montant des frais de notaire. La plus grande partie que l’acheteur règle le jour de la signature de l’acte de vente est donc une taxe sur son achat.

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La partie la moins représentative des frais de notaire dans l’ancien concerne les débours. Ce sont les frais occasionnés par les échanges du notaire avec les différents services et administrations fiscales (service du cadastre, urbanisme, bureau des hypothèques, autre géomètre, frais de timbre, etc…). Cette partie représente en général 2 à 5% du montant des frais de notaire.

Enfin, la dernière partie des frais concerne la rémunération du notaire, aussi appelée les émoluments du notaire. Cette partie est elle-même composée de sous parties (fixe et proportionnelle au prix du bien immobilier concerné). Le notaire perçoit donc une partie fixe de 850€ commune à tous les actes enregistrés par son étude et une partie variable qui est proportionnelle au prix du bien immobilier enregistré par l’étude notariale. Cette dernière partie des frais de notaire représente en général entre 15% et 25% de l’ensemble des frais de notaire dans l’ancien (pour un bien immobilier dont le prix se situe entre 100 000€ et 500 000€).

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Pour rendre cela plus clair, prenons un exemple concret de calcul des frais de notaires dans l’ancien. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dit « ancien », (dont l’achèvement date d’il y a 5 ans ou plus) pour un montant de 200 000€, la répartition des frais de notaire se fait comme ci-dessous.

Détail des frais Montant

Droit de mutation (Taxes)

Dont Enregistrement

Dont Sécurité immobilière

Dont TVA

12 390 €

11 613 €

200 €

577 €

Débours (Dépenses) 400 €

Émoluments (Rémunération)

Dont fixe

Dont proportionnelle

2 883 €

850 €

2 033€

TOTAL 15 673 €

 

Calculez vos Frais de notaire dans l’ancien avec notre simulateur

Cependant le calcul des frais de notaire dans l’ancien est indicatif et peuvent varier en fonction de la mise en place d’un prêt bancaire avec garantie hypothécaire, des frais d’intermédiation dus au notaire si c’est également lui qui a joué le rôle de l’agent immobilier ou si les démarches administratives sont plus longues dues à une quelconque complexité du dossier (succession, particularité de constructibilité, dernière transaction très ancienne, etc.)

Comment réduire les frais de notaire

Toute personne est en droit de se demander comment réduire les frais de notaire. Nous prenons le relai pour y répondre le plus simplement possible.

Réduire les frais de notaire avec le mobilier

Malgré un barème préétabli, il est possible de réduire les frais de notaire que l’acquéreur devra payer le jour de la signature de l’acte de vente. Mais cela doit s’anticiper en amont. Pour diminuer les frais de notaire, il existe une première solution qui consiste à valoriser tout le mobilier attenant au bien immobilier : cuisine équipée, mobilier de jardin, équipement de salle de bain, luminaires, lustres, etc. Cela ne change pas le prix du bien immobilier payé par l’acheteur, mais répartit le montant entre immobilier et mobilier. Cela a pour conséquence de diminuer la base de calcul des frais de notaire et donc de diminuer leur montant.

Reprenons l’exemple de notre bien immobilier de 200 000€. Dans le premier cas, nous avions calculé un montant de 15 673€ de frais. Si cette fois nous considérons l’ensemble des meubles et équipements qui resteront dans le bien immobilier après la transaction pour un montant de 10 000€, alors la base de calcul des droits d’enregistrement n’est plus de 200 000€ mais bien de 190 000€. Le résultat change est se retrouve réduit à 15 083€, soit une économie de 590€. C’est peut-être un détail pour vous, mais pour nous c’est déjà beaucoup.

Détail des frais Montant

Droit de mutation (Taxes)

Dont Enregistrement

Dont Sécurité immobilière

Dont TVA

11 800 €

11 033 €

190 €

577 €

Débours (Dépenses) 400 €

Émoluments (Rémunération)

Dont fixe

Dont proportionnelle

2 883 €

850 €

2 033€

TOTAL 15 083 €

Demander une remise pour réduire les frais de notaire

Il existe également une deuxième solution pour réduire les frais de notaire : demander une remise. Mais attention, cela ne signifie pas que les frais de notaire sont fixés librement, au contraire. Cependant depuis 2016, les notaires ont le droit d’accorder des remises, dans certains cas. Ce que personne ne sait, ou dont personne ne veut se souvenir, c’est qu’en 2016 les frais de notaire ont baissé. Mais cette baisse est passée presque inaperçue du fait de la hausse des droits de mutation bénéfice des départements. Changement de « percepteur » donc mais une baisse anecdotique pour celui qui les paye. Mais en 2016 il y a également eu un autre changement : la possibilité laissée au notaire d’accorder une remise à leur client si le coût de la vente dépasse 150 000 €. En revanche cette possible remise ne se fera que sur la partie proportionnelle des frais et uniquement sur la tranche supérieure à 150 000 € et est plafonnée à 10% des honoraires. N’envisagez donc pas de vous payer un restaurant étoilé grâce à cette remise sauf si toutefois vous vous apprêtez à acheter un hôtel particulier. Dernière contrainte pour votre notaire, s’il vous accorde cette remise (pour un maigre gain) il devra le faire pour tous ses autres clients dont le montant dépasse également les 150 000 €, c’est donc un sacrifice important pour une économie faible côté acheteur. Préférez donc la première solution qui vous sera plus utile.

Frais de notaire plafonnés

Depuis 2016, les frais de notaire sont plafonnés et ne peuvent désormais pas dépasser 10% de la valeur du bien immobilier. Cela peut paraître anecdotique, mais dans le cadre de la vente d’une place de parking dans une ville autre que Paris, les frais de notaire plafonnés sont une aubaine, car autrefois cela pouvait faire changer d’avis plus d’un acheteur. Concrètement, pour les toutes petites opérations, cela peut représenter près de 70 % de frais en moins.

Prenons l’exemple d’une cave ou d’une parcelle collée à une propriété, achetée pour 3 000€, les frais de notaire passent à 300 €, contre 920 € précédemment. Enfin, il y a un seuil minimum fixé à 90 € pour les frais.

Augmentation des frais de notaire

L’augmentation des frais de notaire est à l’étude. Ce n’est qu’une hypothèse pour le moment mais le gouvernement Macron travaille sur la question des frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier sur le territoire français. Néanmoins, tous les aspects des frais ne sont pas concernés, maintenant que vous comprenez la répartition, c’est la partie des droits de mutation qui est en question, laissant la possibilité à chaque département de fixer le taux d’imposition. Un peu à la manière des amendes de stationnement, le risque d’augmentation des frais de notaire est plus important dans les grandes villes où le flux de transactions immobilières est important et stable.

L’augmentation des frais de notaire viendraient donc compléter un manque important de recette fiscale pour le département dont l’autonomie est de plus en plus importante financièrement. Si la possibilité leur est donné il est donc fort probable que l’augmentation des droits de mutations soit une petite bulle d’air budgétaire au risque de freiner un peu les transactions immobilières. Néanmoins malgré les derniers changements de frais de notaire, l’impact a été jugé nul vue le nombre de transactions immobilières record en 2016 et 2017. Ce n’est qu’un projet pour le moment nous en saurons plus au cours de l’année 2019 ou 2020, affaire à suivre donc…

Quelle est l’utilité les frais de notaire dans l’ancien ?

La question de l’utilité des frais de notaire est importante car la part qu’ils représentent dans l’achat d’un bien immobilier représente en moyenne 7% à 9% du montant total. Nous l’avons expliqué un peu plus haut, les frais d’acquisition sont répartis en 3 groupes. Les droits de mutation sont des taxes reversées au département, à la commune mais aussi à l’Etat (reversées par le département).

La collecte de cette taxe entre dans la recette fiscale du département et de la commune et n’est pas affectée à une dépense fixe. Les droits de mutation participent donc indéfiniment à l’entretien des bâtiments publics, qu’à la création d’écoles, de jardins publics ou au nettoyage de la ville.

Plus d’infos sur notre blog : www.commentvendresamaison.fr/blog