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Réaliser une estimation immobilière

La réalisation d’une estimation immobilière doit respecter certains critères pour être la plus juste possible. Nous vous expliquons ici l’utilité de l’estimation d’un bien immobilier, et les différentes démarches pour sa réalisation.

Estimation d’un bien immobilier : ne pas confondre valeur marchande et valeur compilée en immobilier

Bien souvent le premier réflex au moment de réaliser l’estimation d’un bien immobilier, c’est de prendre son prix d’achat, d’y ajouter les frais de notaire, les intérêts payés sur la période pour les plus méticuleux, et les coûts des travaux effectués sur la période de détention, le tout mixé et arrondi avec ce que l’on pense de la hausse des prix (l’inflation immobilière).

Résultat c’est souvent surévalué…

Pourquoi l’estimation de sa maison ne se résume pas à la compilation des coûts ?

L’estimation de sa maison ce n’est pas simplement une compilation des coûts parce que l’inflation immobilière française entre 2006 et 2016 (hors Paris) c’est proche de zéro (c’est même parfois négatif en fonction de la ville !) Source : INSEE et France Inflation http://france-inflation.com/evolution-immobilier-ancien.php

Deuxièmement, pourquoi cela aurait-il du sens de le faire ainsi pour l’estimation de ma maison et pas ma voiture ? Or, tout le monde est plutôt d’accord pour dire que ma petite AX de 1990, 120 000 km au compteur, sur laquelle j’ai fait refaire les freins 4 fois, la transmission, les pneus, la carrosserie 3 fois, et l’allumage ne vaut bien évidement pas la somme cumulée des travaux effectués ajoutés au prix d’achat (pour les curieux, résultat du calcul 6 390€ tout de même !).

Si dans le cas de ma voiture, cette méthode d’évaluation ne fonctionne pas, car elle est usée et souffre aujourd’hui de la comparaison des nouveaux modèles, il faut comprendre que c’est même chose avec ma maison des années 1960-70-80-90. Elle souffre également de la comparaison des nouvelles normes de construction (ce que nous appelons la valeur verte d’un bien).

Enfin cette méthode de calcul n’est pas celle d’un prix de vente mais d’un prix de revient. Les comptables feront la différence, pour les autres ce prix-là vous servira à calculer votre plus-value immobilière éventuelle, pas votre prix de vente.

Alors pourquoi l’estimation immobilière augmente sans cesse dans certains quartiers ?

Si l’estimation immobilière continue d’augmenter c’est tout simplement car c’est le prix du quartier qui augmente, autrement dit c’est le prix de votre terrain qui prend de la valeur en fonction de sa proximité des commerces, écoles, stations de métro, tram ou bus, car ce qui est confortable et/ou rare est cher.

Oui mais moi j’ai acheté à ce prix là…

Alors certes on ne souhaite pas vendre à perte, mais nous sommes dans un monde où le prix de marché, c’est le prix auquel ça se vend !

Comment faire une estimation immobilière simplement ?

Si l’on veut une estimation immobilière toute simple, il faut donc regarder les choses sous un autre angle, combien ça vaut réellement ? A quel prix les gens sont-ils prêts à acheter ma maison dans un délai raisonnable.

Voici les 3 méthodes que nous, professionnels de l’immobilier, utilisons au quotidien mais qui sont si simples que tout le monde peut les utiliser (calculatrice autorisée !).

Ce qui fera la différence entre une estimation immobilière au juste prix et les autres, c’est l’objectivité ! Car même pour un professionnel cela n’est jamais simple d’être impartial.

Et c’est sur ce point que l’équipe de Commentvendresamaison.fr est fière de dire que 100% de nos clients, en 2017, ont vendu au prix estimé, jamais en dessous !

Comment évaluer un bien immobilier ? Les méthodes d’estimation d’un bien immobilier

Ces méthodes d’estimation d’un bien immobilier sont celles qu’utilisent les professionnels de l’immobilier (experts immobiliers, agents immobiliers, et les notaires) et servent aussi bien aux acheteurs qu’aux vendeurs, le reste c’est une histoire de négociation.

  1. L’évaluation par comparaison :

Cette méthode est très utile lorsqu’un bien se situe dans une zone urbaine ou en proche périphérie, car elles se basent sur les prix des autres biens immobiliers similaires également à la vente.

Pour qu’un bien soit jugé « similaire » il y a 3 grands critères :

  • Le type (T2, T3, T4, etc.) ;
  • La surface du bien (et du terrain le cas échéant) ;
  • La localisation, les biens doivent se situer dans une zone proche.

Si l’un de ces 3 critères n’est pas validé alors l’estimation ne sera pas la plus précise qui soit, mais elle peut servir de base. D’où l’importance d’utiliser plusieurs méthodes pour les confronter.

Comparer deux biens immobiliers grâce à un site d’annonce immobilière pour particulier :

Pour cela il existe un site d’annonce immobilière pour particulier fiable et simple d’utilisation qui s’appelle www.castorus.com. Ce site d’annonce immobilière pour particulier permet de recenser toutes les annonces immobilières publiées en filtrant le tout avec nos critères. C’est simple et gratuit, il suffit de sélectionner le code postal souhaité, le type, la surface et éventuellement d’autres critères propres à votre maison ou appartement. C’est simple, faites comme si vous cherchiez à trouver votre bien immobilier.

 

Une fois la liste sous les yeux, vous avez votre marché immobilier en main, charge à vous de calculer le prix moyen / m² des biens immobiliers dans votre secteur. Ainsi vous déterminerez un prix moyen pour votre maison ou appartement. Ensuite en fonction des prestations, travaux, ou rénovations à réaliser vous ajusterez le prix à la hausse ou à la baisse.

Enfin considérez ces prix comme des prix « avant » négociation. C’est-à-dire que ces prix affichés sont rarement ceux qui se réalisent au final, pour avoir une idée honnête du prix de votre maison ou appartement il faut les baisser d’environ 5% (négociation moyenne « maison » constatée en France par www.commentvendresamaison.fr).

C’est le premier moyen simple et efficace pour l’estimation de sa maison. Encore une fois attention, le seul piège, soyez objectifs !

Retenez bien que votre décoration, et vos goûts en général, ne sont pas toujours ceux de vos potentiels acquéreurs, et que la déco rose bonbon de madame ou la cabane de jardin que monsieur a fait de ses propres mains pendant 2 mois n’est pas un élément de différenciation.

  1. L’estimation immobilière par Capitalisation

C’est quelque chose qui va plaire à tous ceux qui aiment les méthodes chiffrées implacables. Cette méthode est simple et reste souvent la préférée des investisseurs immobiliers en quête de rentabilité.

Le principe est très simple, nous estimons un bien en fonction de son potentiel locatif. Partons de la base, avec le montant d’un loyer net propriétaire (le loyer effectivement reçu par le propriétaire). Pour déterminer ce montant vous pouvez procéder par comparaison en vous basant sur les prix des locations aux alentours (leboncoin.fr est un très bon indicateur).

En tant qu’investisseur, je cherche à avoir une rentabilité annuelle entre 3,5% et 5,5% (après impôts fonciers) et mes impôts fonciers représentent en général entre 1,5 et 2 mois de loyer net.

N.B : Plus on s’éloigne du centre d’une ville plus la rentabilité est intéressante mais plus le risque de vacance locative (absence de locataire) est grand. Notre conseil : procédez simplement pour un premier investissement.

Le calcul est donc le suivant :

PRIX DE MON BIEN = LOYERS NETS ANNUELS / RENTABILITE SOUHAITEE

Exemple concret : Un T2 de 42m² Avenue de Muret à Toulouse, loué 480€ /mois charges de copropriété déduites.

480€ (loyer effectivement perçu) x 10 (car les impôts fonciers coutent 2 mois de loyer net)

5% (mon exigence de rentabilité pour cet investissement)

= 96 000 €

 

Plus d’explications :

Le loyer net propriétaire est la somme effectivement perçue, c’est ce qu’il me reste après le paiement des charges de copropriété éventuelles et/ou de gestion locative (les fameux honoraires d’agence). C’est donc le rendement net avant impôts, c’est ce que je gagne tous les mois, et qui peut servir au remboursement de mon crédit.

Je multiplie par 10 : Pourquoi ? Parce que je vais devoir payer mes impôts fonciers et la régularisation des charges de syndic si c’est une copropriété, le tout forme entre 1,5 et 2 mois de loyer environ.

Je divise par 5% : En fonction des quartiers, il s’agit d’une moyenne de l’exigence des investisseurs dans l’immobilier. C’est un chiffre moyen qui peut varier selon que vous soyez ou non proche du centre-ville. Cela doit respecter une sorte d’équilibre avec le « risque de vacance locative » (le risque étant plus grand de ne pas louer votre bien en périphérie plutôt qu’en centre-ville).

 

Cette formule est très simple, elle est faite pour que tout le monde puisse calculer, elle donne le prix de l’immeuble, c’est la valorisation d’un actif (au sens financier du terme), c’est donc la valeur que je suis prêt à lui donner en tant qu’investisseur.

Cette méthode dispose toutefois d’une limite, dans un secteur très éloigné ou avec une exigence de rentabilité élevée, elle perd en cohérence et a tendance à donner des prix extrêmes.

  1. L’évaluation historique ou des valeur vénales

Cette méthode d’estimation d’un bien immobilier elle est plus ancienne, c’est généralement la méthode des notaires et des banquiers, elle a valeur d’expérience. C’est une valeur conservatrice qui se base sur les transactions déjà réalisées.

La première solution est de se procurer le livre Valeurs vénales au 1er janvier 2017 qui vous donnera tous les prix en fonction de la nature du bien (appartement ou maison), de sa localisation (ville par ville) et de son état (neuf, ancien ou à rénover).

Deuxièmement vous pouvez demander à votre notaire préféré un extrait des dernières transactions en donnant des critères similaires à ceux de votre bien immobilier actuel. Mais les notaires n’ont pas toujours le temps ni l’envie de communiquer gratuitement ce genre d’information (qu’ils payent !)

Toutefois il existe une troisième solution, moins connue, avec pourtant un site que tout le monde utilise dans l’année : www.impots.gouv.fr. Et oui sur ce site il y a des informations précieuses pour l’estimation de votre bien immobilier avec cette méthode.

Le chemin :

Données publiques ► Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien. Accepter les Conditions Générales et choisir une raison pour laquelle vous souhaitez estimer votre bien.

Il n’y a plus qu’à effectuer une recherche de bien avec vos critères et de donner une période. Attention ce fichier n’est pas toujours complet et il souvent recommandé de prendre un périmètre assez large (1km) et une période de recherche d’un an.

Par la suite l’exploitation des résultats est simple, il suffit de calculer une moyenne des prix au mètre carré avec les biens immobiliers similaires et d’en déduire un prix total.

La limite de cette méthode est qu’elle peut manquer parfois de dynamisme, en effet en cas d’augmentation subite des prix du marché, elle a tendance à sous-estimer les biens immobiliers (ce n’est pas pour rien que les banquiers l’utilisent elle sert de « garde-fou »). Il est donc toujours recommandé de la combiner avec les autres méthodes.

Ce qu’il faut retenir d’une estimation immobilière

Mieux comprendre ces méthodes d’estimation immobilière

Pour tous les curieux qui souhaitent avancer pour leur estimation immobilière et qui veulent devenir autonomes, nous vous conseillons des ouvrages plus poussés qui vous permettront d’aller plus loin.

Pour le reste nous répondons à toutes vos questions dans la rubrique contact.